Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer bei einer Verlängerung des Erbbaurechts

Mit der Grunderwerbsteuer werden Käufe von Grundstücken und ähnliche Geschäfte auf Grundlage des Kaufpreises besteuert. Der Bundesfinanzhof hat nun entschieden, dass die Vereinbarung der Verlängerung eines Erbbaurechts ebenso wie die Vereinbarung über die erstmalige Bestellung der Grunderwerbsteuer unterliegt.  

Folgender Sachverhalt hatte sich ereignet: Die Klägerin ist Inhaberin eines Teilerbbaurechts an einem Grundstück, das auf die Dauer bis zum 31. Dezember 2070 begründet wurde. Neben der Verpflichtung zur Zahlung eines jährlichen Erbbauzinses war sie auch zur Entrichtung eines Entgelts in Abhängigkeit von bestimmten Umsatzgrößen je Geschäftsjahr verpflichtet. Mit notariellem Vertrag vom 13. August 2018 wurde die Laufzeit des Erbbaurechts um weitere 44 Jahre bis zum 31. Dezember 2114 verlängert. Statt des bisherigen Erbbauzinses sowie der separaten Umsatzabgabe wurde ein neuer einheitlicher Erbbauzins vereinbart. Darüber hinaus sollte die Grundstückseigentümerin ein einmaliges Entgelt in Höhe von 10,4 Mio. EUR erhalten, welches als Gegenleistung für die Löschung einer Grundschuld und die Erleichterung der Finanzierung durch Anpassung der Belastungsgrenze des Teilerbbaurechts diente. 

Infolgedessen setzte das Finanzamt die Grunderwerbsteuer fest, wobei die Bemessungsgrundlage aus dem Einmalbetrag von 10,4 Mio. EUR und dem kapitalisierten Erbbauzins für die verlängerte Laufzeit ermittelt wurde. Der kapitalisierte Erbbauzins wurde dabei gemäß § 13 Abs. 1 Satz 1 BewG i.V.m. Anlage 9a BewG unter Anwendung eines Vervielfältigers von 16,910 berechnet. 

Die gegen diesen Bescheid erhobene Klage führte teilweise zum Erfolg: Das Finanzgericht entschied, dass die Einmalzahlung von 10,4 Mio. EUR nicht in die grunderwerbsteuerrechtliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen ist.  

Die Klage wurde jedoch abgewiesen, soweit die Klägerin die Abzinsung des Erbbauzinses auf den Zeitpunkt der Vereinbarung zur Laufzeitverlängerung forderte. Der BFH führte aus, dass das verlängerte Recht eine neue grundstücksgleiche Belastung des Grundstücks darstellt. In diesen Fällen bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach dem Wert der Gegenleistung. Bei der Verlängerung eines Erbbaurechts vor Ablauf der ursprünglich vereinbarten Laufzeit, bei der ein Erbbauzinses als Gegenleistung vereinbart wird, stellt sich folglich die Frage, auf welcher Grundlage die Grunderwerbssteuer bemessen wird.  

Dabei ergibt sich insbesondere die Frage, ob für die Berechnung der Grunderwerbsteuer der vereinbarte Zins für die Dauer der Verlängerung abzuzinsen ist. Hierzu stellte der BFH klar, dass sich die Bemessung der Grunderwerbssteuer für die Verlängerung nach dem Kapitalwert des für den Verlängerungszeitraum zu zahlenden Erbbauzins richtet. Dabei gilt nicht der Zeitpunkt des Abschlusses der Verlängerungsvereinbarung, sondern erst der Beginn des Verlängerungszeitraums. Somit findet eine Abzinsung keine Anwendung. 

Für Steuerpflichtige schafft das Urteil mehr Klarheit hinsichtlich der zu erwartenden Grunderwerbsteuerlast in atypischen Konstellationen. Hier gilt es bereits bei der Gestaltung der entsprechenden Verträge klar abzugrenzen, welche Leistungen in die Ermittlung der Steuer einzubeziehen sind und welche nicht berücksichtigt werden. 

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